News , Media | 07.06.2021

Rideterminazione affitto, diritto del conduttore


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Il diritto del conduttore ad ottenere la rideterminazione del canone di locazione è legge. Lo prevede la legge 69/21 di conversione del dl 41/21 (il cosiddetto decreto sostegni 1) all’art. 6 novies. Nel nostro ordinamento, l’istituto della rinegoziazione contrattuale è previsto solo in determinati casi e manca una norma di portata generale in grado di imporre alle parti, a fronte di circostanze imprevedibili, di negoziare nuove condizioni contrattuali. Il quadro normativo appena descritto ha rivelato le sue criticità soprattutto, quando, a fronte delle chiusure forzate di numerose attività, molti conduttori si sono trovati nella difficoltà di reperire le provviste necessarie per fare fronte al pagamento dei canoni di locazione. La giurisprudenza, già dalla scorsa estate, ha compiuto i primi passi verso l’affermazione dell’esistenza di un obbligo di rinegoziazione del canone. Con la relazione 56/20, il massimario della Cassazione ha riconosciuto che i principi di correttezza e buona fede ex artt. 1175 e 1375 cc impongono alle parti un vero e proprio obbligo giuridico di rinegoziare i canoni di locazione. La successiva giurisprudenza di merito ha accolto con favore questa posizione e, in diverse occasioni, ha ribadito l’esistenza di un obbligo, in base ai principi di correttezza e buona fede ex artt. 1175 e 1375 cc, di rinegoziare e ridurre equamente i canoni di locazione al fine di porre rimedio allo squilibrio contrattuale derivante dalle misure restrittive connesse all’epidemia di Covid-19 (tribunale di Roma 27/8/20, tribunale di Milano 21/10/20). Anche il tribunale di Venezia 14/4/20 si è espresso favorevolmente sul punto, fondando l’obbligo di rinegoziazione sull’art. 1464 cc. Al contrario, il tribunale di Roma 15/1/2021 ha escluso la sussistenza nel nostro ordinamento di un obbligo di rinegoziazione dei contratti, negando altresì l’esistenza di un potere in capo giudice di modificare i regolamenti contrattuali concordati dalle parti. È nello scenario appena descritto che si inserisce l’art. 6 novies, secondo cui «nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto»… «locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione». Va comunque rilevata la mancata previsione di parametri in grado di definire in che misura la rinegoziazione del canone possa definirsi equa. In proposito, il tribunale di Milano (18/5/21), ha riconosciuto in capo al conduttore commerciale il diritto ad una riduzione del canone «proporzionata alla sopravvenuta diminuzione del godimento», individuando il parametro di tale riduzione nel 50%, in analogia a quanto disposto dall’art. 216 della legge 77/20 dettato per palestre, piscine ed impianti sportivi, ritenendo che tale disposizione debba essere applicata analogicamente ai rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento della generalità delle attività commerciali, industriali e professionali, per evitare irragionevoli disparità di trattamento.

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